Energetische Sanierungsgebiete ausweisen

Die Ausweisung energetischer Sanierungsgebiete bringt für Kommunen verschiedene Mehrwerte mit sich, die zur Förderung der Energieeffizienz und zur Stärkung der kommunalen Infrastruktur beitragen. Zu den wichtigsten Vorteilen gehören:

• Beitrag zur Klimaneutralität: Energetische Sanierungen tragen maßgeblich zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen bei, was den Zielen der Klimapolitik der Kommunen förderlich ist. Durch den verstärkten Einsatz energieeffizienter Technologien wird die Umweltbelastung signifikant gesenkt.
• Kosteneinsparungen: Durch die energetische Sanierung können signifikante Einsparungen bei den Energiekosten erzielt werden.
• Verbesserung der Lebensqualität: Sanierungsgebiete bieten die Möglichkeit, die Wohn- und Lebensqualität in den betroffenen Stadtteilen erheblich zu verbessern. Durch die Modernisierung der Gebäude erfolgt eine Steigerung der Wohnattraktivität und der Wertsteigerung von Immobilien.
• Förderung der lokalen Wirtschaft: Die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen stimuliert die lokale Wirtschaft, da Handwerksbetriebe und Dienstleister in den Sanierungsprozess einbezogen werden. Dies stärkt die Schaffung von Arbeitsplätzen und fördert die regionale Wertschöpfung.

Die Ausweisung von energetischen Sanierungsgebieten ist sowohl eine Herausforderung als auch eine Chance zur Verbesserung der Klimabilanz und Energieeffizienz in Kommunen. Zu den wesentlichen Erfolgsfaktoren zählen: 

• Rechtliche Grundlagen verstehen und anwenden: Die Ausweisung energetischer Sanierungsgebiete ist im BauGB geregelt. Mehrere Verfahrensschritte sind dabei notwendig. Die Beauftragung von Fachleuten oder internen Stellen unterstützt, das Verfahren zu überwachen und sicherzustellen, dass alle Schritte korrekt durchgeführt werden. Bei Bedarf kann juristische Unterstützung in Anspruch genommen werden.
• Klare kommunale Strategie: Der Erfolg der energetischen Sanierung hängt entscheidend davon ab, dass die Kommune eine langfristige und verständliche Strategie für Energieeffizienz und Klimaschutz verfolgt.
• Einbindung von Stakeholdern: Das aktive Einbeziehen der Bürger*innen sowie regionaler Unternehmen und Institutionen fördert ein gemeinsames Verantwortungsbewusstsein und stärkt die Akzeptanz der Maßnahme. 
• Finanzielle Unterstützung und Anreize: Förderprogramme sind essenziell, um notwendige Investitionen zu ermöglichen. Zuschüsse oder steuerliche Erleichterungen können die finanzielle Belastung für Eigentümer*innen und Mieter*innen verringern. 
• Bewusstseinsbildung für Klimaschutz: Aufklärungskampagnen und Informationsveranstaltungen können die Bürger*innen sensibilisieren und die Bereitschaft zur Teilnahme an Sanierungsmaßnahmen erhöhen.

Für die Durchführung der Sanierung in den Sanierungsgebieten gibt es zwei unterschiedliche Verfahrensarten:

• das umfassende Sanierungsverfahren
• das vereinfachte Sanierungsverfahren

Das umfassende Sanierungsverfahren stellt den gesetzlichen Regelfall dar und wird häufig als klassisches Sanierungsverfahren bezeichnet. Es kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn eine weitreichende Umgestaltung eines Gebiets beabsichtigt ist und infolgedessen eine Wertsteigerung des Bodens erwartet wird. Deswegen hat der Gesetzgeber für dieses Verfahren spezielle sanierungsrechtliche Regelungen in den §§ 152–156a des Baugesetzbuchs (BauGB) sowie Genehmigungsvorbehalte gemäß § 144 BauGB festgelegt. Diese Vorschriften dienen dazu, sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen zu regulieren und den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag zu erheben. Wichtiger Hinweis: Die Kommunen sind gesetzlich dazu verpflichtet, im Rahmen des umfassenden Sanierungsverfahrens Ausgleichsbeträge zu erheben, die der durch die Sanierung bedingten Bodenwertsteigerung entsprechen (§ 154 BauGB). Diese Beträge dienen dazu, die durch die Sanierung bedingten Bodenwertsteigerungen auszugleichen und die Eigentümer*innen an den Kosten der Sanierung zu beteiligen.

Das vereinfachte Sanierungsverfahren dient in der Regel der Erhaltung und Verbesserung des Bestands im Sanierungsgebiet, vornehmlich durch Maßnahmen wie Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden. Die Anwendung der §§ 152–156a BauGB ist ausgeschlossen, sodass keine Ausgleichsbeträge erhoben werden. Zudem kann die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB ganz oder teilweise entfallen.

Um ein Sanierungsverfahren gemäß BauGB durchzuführen, sind für Kommunen verschiedene Investitionen notwendig. Hier sind einige der wichtigsten Aspekte und Kostentreiber:

• Vorbereitende Untersuchungen: Diese sind erforderlich, um die Notwendigkeit und Machbarkeit der Sanierung zu prüfen (§ 141 BauGB). Dazu gehören Kosten für Gutachten und Planungen.
• Städtebauliche Planung: Die Erstellung von städtebaulichen Konzepten und Plänen ist entscheidend für die Sanierung (§§ 3, 8, 10 BauGB). Hier sind Kosten für Planungsbüros und Fachleute zu berücksichtigen.
• Ordnungsmaßnahmen: Dazu gehören Maßnahmen wie Umzüge, Bodenordnung und die Herstellung von Erschließungsanlagen (§ 147 BauGB). Diese Maßnahmen erfordern erhebliche finanzielle Mittel.
• Finanzierung und Förderung: Kommunen sollten sich über verfügbare Förderprogramme informieren, um die finanziellen Belastungen zu minimieren (§ 149 BauGB).
• Infrastrukturmaßnahmen: Die Kosten für den Bau und die Sanierung von Straßen, Brücken und anderen Infrastrukturen sind erheblich und stellen einen der größten Kostentreiber dar.
• Bodenordnung und Grundstückserwerb: Der Erwerb von Grundstücken und die Bodenordnung können hohe Kosten verursachen, insbesondere wenn Grundstücke aufgekauft werden müssen.
• Ausgleichsbeträge: Kommunen müssen Ausgleichsbeträge von Eigentümern erheben, um die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen auszugleichen (§ 154 BauGB). Diese Beträge fließen jedoch erst nach Abschluss der Sanierung.

• Das Sanierungsverfahren, Stadt Filderstadt, abgerufen am 17.3.2025
• Energetische Quartierskonzepte, Averdung Ingenieure & Berater GmbH, abgerufen am 17.3.2025
• BMF Amtliches Einkommensteuer-Handbuch, Bundesministerium der Finanzen, 2023, abgerufen am 17.3.2025
• Baugesetzbuch, Bundesministerium der Justiz, 2023
• Sanierungsgebiet: Stadtentwicklung und Immobilieninvestition, Herfurtner Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, 2023, abgerufen am 17.3.2025